Commune et quartiers de Saint-Denis

Première ville de l’outre-mer et capitale de la région-département de La Réunion, Saint-Denis est située sur le littoral Nord de l’île et compte presque 150 000 habitants. La cité dyonisienne est le principal bassin économique de l’île et se classe ainsi comme la 19e commune de France. Saint-Denis réunit des quartiers très hétérogènes offrant ainsi de multiples possibilités d’environnements et d’habitats.

Commune et quartiers Saint-Denis RéunionCarte d’identité

• Code postal : 97400
• Gentilé : Dionysiens
• Intercommunalité : CINOR
• Population : 197 464 hab. (aire urbaine)
• Densité : 1 018 hab./km2

Plus grande ville de l’outre-mer, la commune de Saint-Denis située au Nord de l’île s’étend de la Grande Chaloupe à l’Est à la Rivière des Pluies à l’ouest et grimpe jusqu’à la Roche Ecrite (2 276 mètres). Son positionnement lui confère un climat tropical humide, même si le centre ville bénéficie d’un climat plutôt sec, les pluies s’arrêtant souvent à l’Est de la rivière des Pluies.

La ville est accessible à l’Ouest par la RN1, dite route du littoral, qui longe la Montagne et fait régulièrement l’objet de mesures de restrictions de circulation avec leur conséquences, et à l’Est par la RN2. La circulation dans Saint-Denis ou pour y accéder n’est pas facile et les embouteillages sont quotidiens en période scolaire, malgré la mise en service de l’axe 4 voies du boulevard Sud qui permet de traverser la ville d’Est en Ouest, et de mieux desservir les quartiers Est comme Sainte-Clotilde. D’autres grands projets sont à l’étude ou en cours, notamment en lien avec le chantier de la nouvelle route du littoral (Nouvelle Entrée Ouest) visant à améliorer la circulation mais aussi la qualité de vie des dionysiens, notamment par la mise en valeur du littoral, la création d’infrastructures d’agréments ou la rénovation de certains quartiers.

Logo commune Saint-Denis RéunionLa commune de Saint-Denis cumule les fonctions, qu’elles soient résidentielles, économiques, de santé, culturelles ou sportives, et une part importante des équipements rayonnant à l’échelle de La Réunion se trouve à Saint-Denis. Principal pôle administratif et économique de l’île, Saint-Denis est le siège des principales sociétés et institutions, et compte de nombreuses zones d’activités (Parc technologique, ZAC Triangle, ZAE du Chaudron, Moufia, Finette, Foucherolles, Sainte-Clotilde, Montgaillard, Bas de la Rivière, la Bretagne, la Montagne). La ville est ainsi active et animée en semaine et dans la journée, mais beaucoup plus calme le soir ou le weekend. Saint-Denis dispose de nombreuses infrastructures culturelles (Cité des Arts, Théâtre de Champ Fleuri, du Grand Marché, Palaxa, la Fabrik…) et sportives (coeur vert familial, complexe de Champ Fleuri, stades, piscines, gymnase, vélodrome, skatepark, beach stadium…).

L’agglomération de Saint-Denis regroupe des quartiers très divers, certains très calmes aux allures de village, d’autres beaucoup plus animés. Chacun pourra y trouver un quartier dans lequel il peut se sentir bien : résidentiel, commerçant, populaire ou au contraire plus chic, Saint-Denis, à l’image de ses habitants, est composée d’une vaste mosaïque de quartiers.

Prix immobilier à Saint-Denis

Les prix immobilier sur l’agglomération de Saint-Denis sont très hétérogènes, et parfois au sein d’un même quartier. L’hyper centre de Saint-Denis, appelé le Carré d’or, est logiquement assez cher, que ce soit pour les maisons ou les appartements, a fortiori car l’offre n’est pas très abondante. Mais d’autres quartiers côtés proposent aussi des prix élevés à Bellepierre, La Montagne ou la Bretagne par exemple. D’autres quartiers proposent des prix moyens moins élevés comme à Sainte-Clotilde, notamment car l’offre est plus grande. La qualité du logement jouera aussi évidement de façon plus ou moins importante dans le prix. Les prix au m² pour un appartement dans l’ancien varient entre 1000 et plus de 3000 €, et peuvent atteindre jusqu’à 4000 € dans le neuf. Le prix moyen d’une maison est d’environ 230 000 €, il peut être beaucoup plus élevé dans certains quartiers, et il sera très difficile de trouver une maison(nette) en dessous de 100 000 €. L’offre de foncier est quasi inexistante sur le littoral et il faudra regarder dans les quartiers Est ou sur les mi pentes pour trouver des terrains disponibles.

Prix immobilier Saint-Denis Réunion

Carte des quartiers de Saint-Denis

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Quartiers de Saint-Denis

Saint-Denis est composé de quartiers très différents et d’un habitat très hétérogène, où l’on peut croiser de superbes demeures créoles, de belles résidences et villas, mais aussi encore des cases en bois sous toiles, pour certaines proches de l’insalubrité, ou des cases abandonnées et laissées en friche. Il en est de même pour les logements collectifs où cohabitent des immeubles de standings et des immeubles moins entretenus.

Centre

plus Centre ville à pied ; commerces ; services ; écoles ; transports ; habitats variés ; proche CHU

moins Prix de l’immobilier élevés ; circulation difficile en semaine ; températures relativement élevées

Le centre-ville de Saint-Denis, appelé le Carré d’Or, est structuré sur un plan hippodamien (rues rectilignes qui se croisent en angle droit) établi dès la première moitié du XVIIIe siècle. Il a pour voies principales des rues telles que la rue de Paris, axe historique de la ville qui relie le Jardin de l’Etat à la colonne de la Victoire, ou bien la rue du Maréchal Leclerc, aujourd’hui en partie piétonne. On retrouve logiquement dans le centre de Saint-Denis de nombreux commerces de grandes enseignes nationales ou des boutiques plus locales. Ce quartier animé en semaine concentre une majorité d’appartements, mais on y trouve aussi de belles maisons créoles. Il compte de nombreuses écoles, collèges et lycées, dont certains sont réputés, mais aussi plusieurs lieux administratifs, monuments culturels ou religieux. Au point le plus septentrional de la ville, on trouve le Barachois, quartier historique qui borde l’océan, et où l’on trouve la batterie de canon pointant vers le large, à partir de laquelle sont mesurées les distances kilométriques séparant l’île du reste du monde. La quartier est animé en semaine mais plus calme le weekend. En période scolaire, les embouteillages dans Saint-Denis, comme pour y accéder, sont quotidiens.

 

La Source

plus Proximité centre ; commerces ; services ; écoles ; transports ; administrations ; proche CHU

moins Habitats hétérogènes ; circulation difficile en semaine ; températures relativement élevées

Le petit quartier de la Source est situé au Sud du centre ville, et au croisement des quartiers de Bellepierre et de la Providence. Il a subit des changements importants avec l’urbanisation et la création du Boulevard Sud, mais conserve sur son territoire le fameux jardin botanique de Saint-Denis connu sous le nom de Jardin de l’État. Le quartier est majoritairement composé de logements collectifs, dont des logements sociaux, mais aussi de quelques belles maisons. Le quartier de la Source abrite le siège du conseil général de La Réunion et de la chambre d’agriculture. Sa situation entraine de fait une circulation importante et il est largement desservi par plusieurs lignes de bus.

 

Vauban

plus Proximité centre ; commerces ; transports

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation difficile en semaine ; températures relativement élevées

Le petit quartier de Vauban se situe à l’Est du centre ville et s’étend jusqu’à la ravine du Butor, et du cimetière de l’Est jusqu’au boulevard Sud. Ce quartier populaire est quasi exclusivement composé de logements collectifs, dont des logements sociaux. Il comprend de nombreux commerces.

 

La Montagne

plus Environnement ; quartier résidentiel ; climat plus frais ; vue possible ; accès vers l’Ouest

moins Prix de l’immobilier élevés ; accès routier et circulation sur la route principale

La Montagne est un vaste quartier qui s’étend de la Grande Chaloupe à l’Ouest jusqu’au quartier de Petite-Ile, et monte jusqu’à la Roche Ecrite. Le village du 8ème kilomètre est le premier rencontré sur la D41. C’est un quartier résidentiel et recherché essentiellement composé de maisons individuelles, de belles villas, et de quelques rares ensembles collectifs. Il comprend écoles et commerces de proximité. Les embouteillages sur la route de la Montagne qui rejoint Saint-Denis sont quotidiens aux heures de pointes. Plus à l’Ouest encore, le vaste quartier de la Montagne comprend d’autres quartiers comme Ruisseau Blanc, Saint-Bernard, 15ème kilomètre, plus haut les Affouches. Des bus desservent La Montagne et d’autres quartiers de Saint-Denis. Le quartier dispose d’écoles maternelles et primaires et d’un collège.

 

Bellepierre

plus Environnement ; quartier résidentiel ; climat plus frais ; vue possible ; proche CHU ; accès vers l’Ouest

moins Prix de l’immobilier élevés ; accès routier en altitude

Bellepierre est un quartier résidentiel et recherché de Saint-Denis. Adossé à la montagne à environ 350 mètres d’altitude, il offre une vue imprenable sur Saint-Denis. Ce quartier comprend de nombreuses maisons individuelles et quelques ensembles immobilier de moyen et bon standing. Il permet un accès rapide vers l’Ouest et le centre ville de Saint-Denis et ses commodités. La circulation y est plus aisée qu’à La Montagne. Une ligne de bus dessert Bellepierre depuis Saint-Denis, et monte jusqu’au Brulé.

 

Le Brulé

plus Environnement naturel ; quartier résidentiel ; climat tempéré

moins Eloignement du centre ville ; accès routier

Le Brulé est un village situé dans les hauts de Saint-Denis, en continuant après le quartier de Bellepierre, entre 600 et 1000 mètres d’altitude. Le plateau se prolonge ensuite jusqu’à la plaine des Chicots et jusqu’au rempart de la Roche Ecrite. Ce quartier semi-rural à l’écart de Saint-Denis offre un cadre de vie calme et des températures tempérées. Il est exclusivement composé de maisons individuelles, de belles propriétés, mais aussi de cases traditionnelles rudimentaires. On y trouve une école primaire, un ensemble sportif et quelques petits commerces. Le Brulé propose un cadre naturel et préservé, dont le « prix » à payer est d’une heure environ pour rejoindre le centre de Saint-Denis par la D42.

 

Bas de la Rivière / Petite-Ile

plus Proche centre ville ; accès vers l’ouest ; prix de l’immobilier abordables ; proche CHU

moins Températures relativement élevées ; habitats hétérogènes

Situé dans l’encaissement formé par la Rivière Saint-Denis à l’Ouest du centre ville, ces quartiers comprennent de nombreux édifices parmi les plus anciens de Saint-Denis. Sur la rive gauche de la rivière Saint-Denis, le quartier de Petite-île est situé de la Caserne Lambert jusqu’au quartier de la Redoute. Le quartier du Bas de la Rivière est situé sur la rive droite de la rivière Saint-Denis. L’habitat est constitué de maisons et de résidences collectives. Ces quartiers plutôt résidentiels permettent un accès rapide à la route du littoral à l’Ouest, et au centre ville de Saint-Denis.

 

Providence / Camélias

plus Commerces ; services ; écoles ; transports ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation

Le quartier de la Providence et des Camélias s’étend du boulevard Sud jusqu’à la Glacière, et entre les quartiers de Bellepierre à l’Ouest et de Montgaillard à l’Est. Il est composé d’un habitat hétérogène, regroupant essentiellement des logements collectifs aux abords du boulevard Sud, qui évolue au fur et à mesure que l’on prend de l’altitude vers des maisons individuelles et des logements plus traditionnels. Le quartier dans sa partie basse est très animée et accueille de nombreux commerces.

 

Le Butor – Champ Fleuri (Sainte-Clotilde)

plus Commerces ; services ; écoles ; transports ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation

Le quartier du Butor est situé à proximité du front de mer entre la ravine du Butor à l’Ouest et la ravine des Patates à Durand à l’Et, Champ-Fleuri le prolongeant au Sud. L’habitat est essentiellement composé d’immeubles et le quartier compte de nombreux commerces, services, administrations ou équipements sportifs, notamment à Champ-Fleuri. On y trouve aussi le cimetière Musulman de Saint-Denis, le premier cimetière Musulman de France.

 

Le Chaudron (Sainte-Clotilde)

plus Commerces ; services ; écoles ; transports ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation ; mauvaise image

Le quartier populaire du Chaudron est l’un des plus peuplés de la Réunion. Il est composé d’ensemble immobiliers et de logements sociaux, et d’une zone industrielle où sont installés magasins et entrepôts. Ce quartier reste fortement touché par le chômage, et est connu pour les émeutes très violentes qui s’y sont déroulées, mais de nombreuses initiatives positives se développent pour ses habitants et l’image du quartier.

 

Le Moufia (Sainte-Clotilde)

plus Commerces ; services ; écoles ; transports ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation

Le quartier du Moufia compte de nombreuses administrations (Conseil régional de La Réunion, la police, l’Académie de la Réunion…) et le campus principal de l’Université de La Réunion. Le quartier est proche d’un centre commercial mais dispose encore de commerces locaux, et fonctionne en synergie avec le quartier du Chaudron. Il présente un habitat hétérogène où des maisons côtoient des collectifs plus populaires ou des résidences plus récentes, constructions issues notamment des dispositifs de défiscalisation.

 

Bois de Nèfles (Sainte-Clotilde)

plus Environnement préservé ; climat tempéré ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation

Le quartier de Bois de Nèfles Sainte-Clotilde s’étend à l’Est des quartiers de Montgaillard et Saint-François plus en hauteur. Ancien secteur essentiellement agricole, l’urbanisation s’est beaucoup développée depuis le Boulevard Sud, même si on trouve encore ici la culture de l’ananas. L’habitat est varié, essentiellement constitué de logements collectifs, on trouve malgré tout des maisons, notamment dans les hauts.

 

La Bretagne (Sainte-Clotilde)

plus Environnement préservé ; climat tempéré ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation

La Bretagne est un quartier résidentiel situé dans les hauteurs qui dominent la ville situé au Sud-Est. Ce quartier historiquement zone agricole s’est fortement développé, que ce soit avec l’installation du technopole de La Réunion ou bien de centres économiques et autres ZAC. L’habitat est hétérogène avec des cases modestes, des villas de standing ou des ensembles collectifs. Les prix y sont aussi variables. Ce quartier est bien desservi grâce au boulevard Sud.

 

Montgaillard

plus Environnement préservé ; proximité boulevard Sud ; climat tempéré ; prix de l’immobilier abordables

moins Urbanisation et habitats hétérogènes ; circulation

Montgaillard et Saint-François sont deux quartiers situés entre 100 et 600 mètres d’altitude au dessus des quartiers de la Trinité et des Camélias. L’habitat mêle de belles propriétés et des ensembles collectifs de plutôt bon standing. En montant après le kilomètre 7, le quartier de Saint-François devient plus rural et l’habitat plus hétérogène. Ces quartiers bénéficient d’un accès relativement rapide, mais la circulation est dense notamment aux heures de pointe.

 

Saint-François

plus Environnement préservé ; climat tempéré ; quartier résidentiel

moins Accès routier et éloignement en altitude ; prix immobilier relativement élevés

Le quartier de Saint-François prolonge celui de Montgaillard jusqu’à 900 mètres d’altitude environ entre le Brulé et les hauts du Bois de Nèfles, et offre de très belles vues sur le chef-lieu. L’habitat est ici très majoritairement composé de maisons individuelles et de quelques ensembles collectifs dans le bas de Saint-François.

 

Primat

Le petit quartier populaire de Primat se situe à l’extrémité Est de la ville, entre les quartiers du Chaudron au Nord et de la Bretagne au Sud.

 

Domenjod

Domenjod est la bande de terre qui s’étend entre la Rivière des Pluies et la Ravine à Cadet à l’extrémité Est de Saint-Denis. On y trouve notamment le centre pénitentiaire de Saint-Denis.

 

Informations et numéros utiles à Saint-Denis

• Mairie standard (état civil, urbanisme…) : 0262 40 04 04
• Adresse postale : Mairie de Saint-Denis, 2, rue de Paris – 97717 Saint-Denis Messag – CEDEX 9
• Mairie Inscription scolaire : 0262 30 86 48
• Police municipale : 0262 40 06 62
• Centre communal d’action social (CCAS) : 0262 40 04 11

Urbanisme et construction à Saint-Denis

Le Plan Local d’Urbanisme – PLU, remplaçant du Plan d’Occupation des Sols (POS), définit les différentes zones et leurs règles de constructibilité : c’est un outil règlementaire qui est opposable aux différentes autorisations d’urbanisme.

Un PLU est constitué de plusieurs éléments :
• le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD)
Il définit les enjeux et fixe les grandes orientations d’aménagement, en ce qui concerne l’habitat, le développement économique, les transports, les équipements et services ou l’environnement,
• les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Il fixe des orientations plus précises sur l’aménagement, l’habitat et les transports, pouvant porter sur un quartier ou un secteur particulier,
• les pièces graphiques
Elles classent la totalité du territoire communal en zones urbaines « U » et à urbaniser « AU » (constructibles), et en zones naturelles « N » ou agricoles « A ». Elles définissent aussi les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux équipements et aux logements aidés.
• le règlement
Il fixe les règles d’implantation pour les nouvelles constructions, les extensions, les rénovations… : il permet de définir les densités et l’insertion dans le paysage et l’environnement en fixant les hauteurs maximales, l’emprise au sol, l’alignement, le pourcentage de perméabilité, etc.,
Nota : Les pièces graphiques et le règlement servent à délivrer les autorisations de construire (Permis de construire, déclaration de travaux…)
• le rapport de présentation
Il présente le diagnostic, justifie les choix opérés et analyse l’impact du PLU sur l’environnement,
• les annexes : pour les servitudes d’utilité publiques, opérations d’aménagement…

Pour aller plus loin :

• Site de la Mairie de Saint-Denis
Télécharger le règlement du PLU de Saint-Denis Réunion (*pdf)
• Télécharger le règlement du Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPR) (*pdf)
• Télécharger le règlement de l’Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) (*pdf)