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Première ville de l’outre-mer et capitale de la région-département de La Réunion, Saint-Denis est située sur le littoral Nord de l’île et compte presque 150 000 habitants. La cité dyonisienne est le principal bassin économique de l’île et se classe ainsi comme la 19e commune de France. Saint-Denis réunit des quartiers très hétérogènes offrant ainsi de multiples possibilités d’environnements et d’habitats.

Présentation de Saint-Denis

IdentitéCode postal : 97400
Gentilé : Dionysien
Intercommunalité : CINOR
Superficie : 142,8 km2
Population : 144 642
Densité : 1 013 hab./km2
Logements : 69 547
Etablissements : 15 371
Maire : Gilbert Annette
Logo Saint-Denis Réunion
Situation
La commune de Saint-Denis est située au Nord de l'île de La Réunion. Elle s’étend de la Grande Chaloupe à l’Ouest jusqu’à la Rivière des Pluies à l’Est, et grimpe jusqu’à la Roche Ecrite (2 276 mètres). Elle limitrophe de la Possession à l'Ouest et de Sainte-Marie à l'Est.
Climat
Saint-Denis bénéficie dans son ensemble d'un climat tropical humide, même si le centre ville profite d’un climat plutôt sec, les pluies s’arrêtant souvent à l’Est de la rivière des Pluies. Les mi-pentes et les hauts sont plus humides.
Accès
Depuis l'Ouest, on accède à Saint-Denis par la route du littoral qui longe la montagne depuis la Possession et fait régulièrement l'objet de mesures de restrictions. Quand elle est fermée, une déviation est possible par ra route de la Montagne (RD41). La Nouvelle Route du Littoral (NRL) en construction qui devrait être livrée en 2020 permettra de résoudre ce problème d'accès récurrent depuis l'Ouest. Depuis l'Est, on accède à Saint-Denis depuis la N2 qui se scinde au niveau de Gillot, la N2 continue de longer la mer jusqu'au centre (boulevard Lancastel), tandis que la N6 appelé Boulevard Sud traverse Saint-Denis et dessert notamment tous les quartiers de mi-pentes et les hauts de Saint-Denis. Le réseau de bus de la CINOR dessert régulièrement tous les secteurs de Saint-Denis.
Présentation
Saint-Denis est la plus grande ville française de l'outre-mer. Elle cumule les fonctions, qu’elles soient résidentielles, économiques, de santé, culturelles ou sportives, et une part importante des équipements rayonnant à l’échelle régionale se trouve à Saint-Denis. Principal pôle administratif et économique de l’île, Saint-Denis est le siège des principales sociétés et institutions, et compte de nombreuses zones d’activités (Parc technologique, ZAC Triangle, ZAE du Chaudron, Moufia, Finette, Foucherolles, Sainte-Clotilde, Montgaillard, Bas de la Rivière, la Bretagne, la Montagne) et commerciales. La ville est ainsi active et animée en semaine et dans la journée, mais beaucoup plus calme le soir et le weekend. Saint-Denis dispose de nombreuses infrastructures culturelles (Cité des Arts, Théâtre de Champ Fleuri, du Grand Marché, Palaxa, la Fabrik…) et sportives (coeur vert familial, complexe de Champ Fleuri, stades, piscines, gymnase, vélodrome, skatepark, beach stadium…). C'est également à Saint-Denis qu'on trouve le CHR CHU Félix Guyon.
Grands projets
Plusieurs grands projets ont été réalisés ces dernières années (Coeur vert familial, Cité des Arts, rénovation des Camélias...). Les grands projets en cours sont la création de l'espace Océan dans le centre ville, et le projet de Nouvelle Entrée Ouest (NEO) qui doit permettre d'organiser la liaison avec la NRL, mais ce projet beaucoup plus vaste vise aussi à redéfinir le littoral de Saint-Denis. En Savoir +
Habitat
En matière d’habitat, l’agglomération de Saint-Denis regroupe 18 secteurs aux profils très contrastés. Dans les bas, plusieurs secteurs cumulent les difficultés économiques et sociales, notamment à Saint-Clotilde (Butor, Chaudron, Moufia...), mais certains autres sont plus favorisés à l'image du centre-ville par exemple. Dans son ensemble, l’habitat collectif prédomine par rapport aux autres communes de l’île, et le parc de logement social y est important dans certains quartiers. Les secteurs de mi-pente et les « hauts » sont quant à eux plus préservés. Saint-Denis regroupe des secteurs très différents, certains très calmes et préservés, d’autres beaucoup plus animés et urbanisés. Chacun pourra y trouver un quartier dans lequel il peut se sentir bien : résidentiel, commerçant, populaire ou au contraire plus reculé, Saint-Denis, à l’image de ses habitants, est composée d’une vaste mosaïque de quartiers.
Prix immobilier
Les prix immobilier sur l’agglomération de Saint-Denis sont très hétérogènes, et parfois au sein d’un même quartier. L’hyper centre de Saint-Denis, appelé le Carré d’or, est logiquement assez cher, que ce soit pour les maisons ou les appartements, a fortiori car l’offre n’est pas très abondante, mais certains quartiers de mi-pentes proposent aussi des prix élevés (Bellepierre, la Montagne, la Bretagne…). D’autres quartiers proposent des prix plus abordables comme à Sainte-Clotilde, notamment car l’offre est plus grande. La qualité du logement influencera aussi de façon plus ou moins importante le prix. Les prix au m² pour un appartement dans l’ancien varient entre 1000 et 2500 €, et atteignent plus de 3500 € environ dans le neuf. Le prix moyen d’une maison est d’environ 230 000 €, mais il peut être beaucoup plus élevé dans certains quartiers, et il sera très difficile de trouver une maison(nette) en dessous de 100 000 €. L’offre de foncier est quasi inexistante sur le littoral et il faudra regarder dans les quartiers Est ou sur les mi-pentes pour trouver des terrains disponibles.
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1920 € / m23650 € / m2262 000 €250 € / m2

Carte des quartiers de Saint-Denis

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Quartiers de Saint-Denis

Saint-Denis est composé de quartiers très différents et d’un habitat très hétérogène, où l’on peut croiser de superbes demeures créoles, de belles résidences et villas, mais aussi encore des cases en bois sous toiles, pour certaines proches de l’insalubrité, ou des cases abandonnées et laissées en friche. Il en est de même pour les logements collectifs où cohabitent des immeubles de standings et des immeubles moins entretenus.

Centre

plus Centre ville à pied ; commerces ; services ; écoles ; transports ; habitats variés ; proche CHU

moins Circulation en semaine ; températures relativement élevées

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Centre-ville

Le centre-ville de Saint-Denis, appelé le Carré d’Or, est structuré sur un plan hippodamien (rues rectilignes qui se croisent en angle droit) établi dès la première moitié du XVIIIe siècle. Il a pour voies principales des rues telles que la rue de Paris, axe historique de la ville qui relie le Jardin de l’Etat à la colonne de la Victoire, ou bien la rue du Maréchal Leclerc, aujourd’hui en partie piétonne. On retrouve logiquement dans le centre de Saint-Denis de nombreux commerces de grandes enseignes nationales ou des boutiques plus locales. Ce quartier animé en semaine concentre une majorité d’appartements, mais on y trouve aussi de belles maisons créoles. Il compte de nombreuses écoles, collèges et lycées, dont certains sont réputés, mais aussi plusieurs lieux administratifs, monuments culturels ou religieux. Au point le plus septentrional de la ville, on trouve le Barachois, quartier historique qui borde l’océan, et où l’on trouve la batterie de canon pointant vers le large, à partir de laquelle sont mesurées les distances kilométriques séparant l’île du reste du monde. La quartier est animé en semaine mais plus calme le weekend. En période scolaire, les embouteillages dans Saint-Denis, comme pour y accéder, sont quotidiens.


La Source

plus Proximité centre ; commerces ; services ; transports ; proche CHU

moins Habitats hétérogènes ; circulation ; températures relativement élevées

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : La Source

Le petit quartier de la Source est situé au Sud du centre ville, et au croisement des quartiers de Bellepierre et de la Providence. Il a subit des changements importants avec l’urbanisation et la création du Boulevard Sud, mais conserve sur son territoire le fameux jardin botanique de Saint-Denis connu sous le nom de Jardin de l’État. Le quartier est majoritairement composé de logements collectifs, dont des logements sociaux, mais aussi de quelques belles maisons. Le quartier de la Source abrite le siège du conseil général de La Réunion et de la chambre d’agriculture. Sa situation entraine de fait une circulation importante et il est largement desservi par plusieurs lignes de bus.


Bellepierre

plus Quartier résidentiel ; climat plus frais ; vue possible ; proche CHU ; accès vers l’Ouest

moins Circulation en semaine ; peu de commerces et services

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Bellepierre

Bellepierre est un quartier plutôt résidentiel et recherché des mi-pentes de Saint-Denis. Adossé à la montagne à environ 350 mètres d’altitude, il offre une vue imprenable sur le chef-lieu. Ce quartier comprend de nombreuses maisons individuelles et quelques ensembles immobilier de moyen et bon standing. Il permet un accès rapide vers l’Ouest et le centre ville de Saint-Denis et ses commodités. La circulation y est plus aisée qu’à La Montagne. Une ligne de bus dessert Bellepierre depuis Saint-Denis, et monte jusqu’au Brulé.


Le Brulé

plus Environnement préservé ; climat plus frais

moins Eloignement ; accès ; climat humide

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Le Brulé

Le Brulé est un village situé dans les hauts de Saint-Denis, en continuant après le quartier de Bellepierre, entre 600 et 1000 mètres d’altitude. Le plateau se prolonge ensuite jusqu’à la plaine des Chicots et jusqu’au rempart de la Roche Ecrite. Ce quartier semi-rural à l’écart de Saint-Denis offre un cadre de vie calme et des températures tempérées. Il est exclusivement composé de maisons individuelles, de belles propriétés, mais aussi de cases traditionnelles rudimentaires. On y trouve une école primaire, un ensemble sportif et quelques petits commerces. Le Brulé propose un cadre naturel et préservé, dont le « prix » à payer est d’une heure environ pour rejoindre le centre de Saint-Denis par la D42.


La Montagne

plus Environnement ; quartier résidentiel ; climat plus frais ; vue possible ; accès vers l’Ouest

moins Accès routier et circulation D41 ; éloignement après le 15ème km

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : La Montagne 8ème

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : La Montagne 15ème

La Montagne est un vaste quartier qui s’étend de la Grande Chaloupe à l’Ouest jusqu’au quartier de Petite-Ile, et monte jusqu’à la Roche Ecrite. Le village du 8ème kilomètre est le premier rencontré sur la D41. C’est un quartier résidentiel et recherché essentiellement composé de maisons individuelles, de belles villas, et de quelques rares ensembles collectifs. Il comprend écoles et commerces de proximité. Les embouteillages sur la route de la Montagne qui rejoint Saint-Denis sont quotidiens aux heures de pointes. Plus à l’Ouest encore, le vaste quartier de la Montagne comprend d’autres quartiers comme Ruisseau Blanc, Saint-Bernard, 15ème kilomètre, plus haut les Affouches. Des bus desservent La Montagne et d’autres quartiers de Saint-Denis. Le quartier dispose d’écoles maternelles et primaires et d’un collège.


Bas de la Rivière / Petite-Ile

plus Proche centre ville ; accès vers l’Ouest ; proche CHU

moins Habitats hétérogènes ; circulation ; températures relativement élevées

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Bas de la Rivière / Petite-Ile

Situé dans l’encaissement formé par la Rivière Saint-Denis à l’Ouest du centre ville, ces quartiers comprennent de nombreux édifices parmi les plus anciens de Saint-Denis. Sur la rive gauche de la rivière Saint-Denis, le quartier de Petite-île est situé de la Caserne Lambert jusqu’au quartier de la Redoute. Le quartier du Bas de la Rivière est situé sur la rive droite de la rivière Saint-Denis. L’habitat est constitué de maisons et de résidences collectives. Ces quartiers plutôt résidentiels permettent un accès rapide à la route du littoral à l’Ouest, et au centre ville de Saint-Denis.


Vauban

plus Proximité centre ville ; commerces ; transports

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation ; températures relativement élevées

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Vauban – Camélias – Providence

Le petit quartier de Vauban se situe à l’Est du centre ville et s’étend jusqu’à la ravine du Butor, et du cimetière de l’Est jusqu’au boulevard Sud. Ce quartier populaire est quasi exclusivement composé de logements collectifs, dont des logements sociaux. Il comprend de nombreux commerces.


Providence / Camélias

plus Commerces ; services ; écoles ; transports

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Vauban – Camélias – Providence

Le quartier de la Providence et des Camélias s’étend du boulevard Sud jusqu’à la Glacière, et entre les quartiers de Bellepierre à l’Ouest et de Montgaillard à l’Est. Il est composé d’un habitat hétérogène, regroupant essentiellement des logements collectifs aux abords du boulevard Sud, qui évolue au fur et à mesure que l’on prend de l’altitude vers des maisons individuelles et des logements plus traditionnels. Le quartier dans sa partie basse est très animée et accueille de nombreux commerces.


Le Butor – Champ Fleuri (Sainte-Clotilde)

plus Commerces ; services ; écoles ; transports

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Le Butor / Champ Fleuri

Le quartier du Butor est situé à proximité du front de mer entre la ravine du Butor à l’Ouest et la ravine des Patates à Durand à l’Et, Champ-Fleuri le prolongeant au Sud. L’habitat est essentiellement composé d’immeubles et le quartier compte de nombreux commerces, services, administrations ou équipements sportifs, notamment à Champ-Fleuri. On y trouve aussi le cimetière Musulman de Saint-Denis, le premier cimetière Musulman de France.


Le Chaudron (Sainte-Clotilde)

plus Commerces ; services ; écoles ; transports ; zone activité

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Le Chaudron

Le quartier populaire du Chaudron est l’un des plus peuplés de la Réunion. Il est composé d’ensemble immobiliers et de logements sociaux, et d’une zone industrielle où sont installés magasins et entrepôts. Ce quartier reste fortement touché par le chômage, et est connu pour les émeutes très violentes qui s’y sont déroulées, mais de nombreuses initiatives positives se développent pour ses habitants et l’image du quartier.


Le Moufia (Sainte-Clotilde)

plus Commerces ; services ; écoles ; transports

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Le Moufia

Le quartier du Moufia compte de nombreuses administrations (Conseil régional de La Réunion, la police, l’Académie de la Réunion…) et le campus principal de l’Université de La Réunion. Le quartier est proche d’un centre commercial mais dispose encore de commerces locaux, et fonctionne en synergie avec le quartier du Chaudron. Il présente un habitat hétérogène où des maisons côtoient des collectifs plus populaires ou des résidences plus récentes, constructions issues notamment des dispositifs de défiscalisation.


Bois de Nèfles (Sainte-Clotilde)

plus Environnement préservé ; climat tempéré

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Bois de Nèfles

Le quartier de Bois de Nèfles Sainte-Clotilde s’étend à l’Est des quartiers de Montgaillard et Saint-François plus en hauteur. Ancien secteur essentiellement agricole, l’urbanisation s’est beaucoup développée depuis le Boulevard Sud, même si on trouve encore ici la culture de l’ananas. L’habitat est varié, essentiellement constitué de logements collectifs, on trouve malgré tout des maisons, notamment dans les hauts.


La Bretagne (Sainte-Clotilde)

plus Quartier résidentiel ; environnement préservé ; commerces ; climat tempéré

moins Urbanisation ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : La Bretagne

La Bretagne est un quartier résidentiel situé dans les hauteurs qui dominent la ville situé au Sud-Est. Ce quartier historiquement zone agricole s’est fortement développé, que ce soit avec l’installation du technopole de La Réunion ou bien de centres économiques et autres ZAC. L’habitat est hétérogène avec des cases modestes, des villas de standing ou des ensembles collectifs. Les prix y sont aussi variables. Ce quartier est bien desservi grâce au boulevard Sud.


Montgaillard

plus Environnement préservé ; accès boulevard Sud ; climat tempéré

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Montgaillard

Montgaillard et Saint-François sont deux quartiers situés entre 100 et 600 mètres d’altitude au dessus des quartiers de la Trinité et des Camélias. L’habitat mêle de belles propriétés et des ensembles collectifs de plutôt bon standing. En montant après le kilomètre 7, le quartier de Saint-François devient plus rural et l’habitat plus hétérogène. Ces quartiers bénéficient d’un accès relativement rapide, mais la circulation est dense notamment aux heures de pointe.


Saint-François

plus Quartier résidentiel ; environnement préservé ; climat tempéré

moins Accès ; éloignement en altitude

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Saint-François

Le quartier de Saint-François prolonge celui de Montgaillard jusqu’à 900 mètres d’altitude environ entre le Brulé et les hauts du Bois de Nèfles, et offre de très belles vues sur le chef-lieu. L’habitat est ici très majoritairement composé de maisons individuelles et de quelques ensembles collectifs dans le bas de Saint-François.


Primat

plus Proximité centre ville

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; circulation

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Primat

Le petit quartier populaire de Primat se situe à l’extrémité Est de la ville, entre les quartiers du Chaudron au Nord et de la Bretagne au Sud.


Domenjod

plus Proximité centre ville

moins Urbanisation ; habitats hétérogènes ; centre pénitentiaire

Picto-stats-INSEE Fiche statistiques INSEE (décembre 2017) : Domenjod

Domenjod est la bande de terre qui s’étend entre la Rivière des Pluies et la Ravine à Cadet à l’extrémité Est de Saint-Denis. On y trouve notamment le centre pénitentiaire de Saint-Denis.


Informations et numéros utiles à Saint-Denis

• Mairie standard (état civil, urbanisme…) : 0262 40 04 04
• Adresse postale : Mairie de Saint-Denis, 2, rue de Paris – 97717 Saint-Denis Messag – CEDEX 9
• Mairie Inscription scolaire : 0262 30 86 48
• Police municipale : 0262 40 06 62
• Centre communal d’action social (CCAS) : 0262 40 04 11

Urbanisme et construction à Saint-Denis

Le Plan Local d’Urbanisme – PLU, remplaçant du Plan d’Occupation des Sols (POS), définit les différentes zones et leurs règles de constructibilité : c’est un outil règlementaire qui est opposable aux différentes autorisations d’urbanisme.

Un PLU est constitué de plusieurs éléments :
• le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD)
Il définit les enjeux et fixe les grandes orientations d’aménagement, en ce qui concerne l’habitat, le développement économique, les transports, les équipements et services ou l’environnement,
• les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Il fixe des orientations plus précises sur l’aménagement, l’habitat et les transports, pouvant porter sur un quartier ou un secteur particulier,
• les pièces graphiques
Elles classent la totalité du territoire communal en zones urbaines « U » et à urbaniser « AU » (constructibles), et en zones naturelles « N » ou agricoles « A ». Elles définissent aussi les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux équipements et aux logements aidés.
• le règlement
Il fixe les règles d’implantation pour les nouvelles constructions, les extensions, les rénovations… : il permet de définir les densités et l’insertion dans le paysage et l’environnement en fixant les hauteurs maximales, l’emprise au sol, l’alignement, le pourcentage de perméabilité, etc.,
Nota : Les pièces graphiques et le règlement servent à délivrer les autorisations de construire (Permis de construire, déclaration de travaux…)
• le rapport de présentation
Il présente le diagnostic, justifie les choix opérés et analyse l’impact du PLU sur l’environnement,
• les annexes : pour les servitudes d’utilité publiques, opérations d’aménagement…

Sources statistiques : INSEE ; Notaires de France

Pour aller plus loin :

• Site de la Mairie de Saint-Denis
Télécharger le règlement du PLU de Saint-Denis Réunion (*pdf)
• Télécharger le règlement du Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPR) (*pdf)
• Télécharger le règlement de l’Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) (*pdf)

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