Défiscaliser à La Réunion

Plusieurs dispositifs spécifiques à l’outre-mer permettent d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant à La Réunion. La démographie de l’île et les besoins de logements à moyen et long termes en font un endroit propice pour investir dans l’immobilier moyennant quelques principes de précautions.

La défiscalisation à La Réunion à l’image du marché national a connu ses heures de gloire jusqu’en 1998, suite à la mise en place de plusieurs dispositifs gouvernementaux incitatifs depuis 1986 (loi Pons). Depuis, loi Paul, loi Scellier, Girardin, Duflot, et aujourd’hui Pinel se sont succédés, reconduisant globalement le principe de ces dispositifs de réduction d’impôts, moyennant quelques aménagements.

Depuis 2009, la crise globale et le désintérêt des investisseurs ont contribué au ralentissement de la construction de nouveaux programmes. L’essor de la défiscalisation a aussi contribué à l’augmentation des prix de l’immobilier, créant ainsi un décalage avec le marché de l’ancien, mais aussi avec le revenu moyen des français (courbe de Friggit).

Les objectifs de la défiscalisation

defiscalisation-réunionLes objectifs de la défiscalisation peuvent être multiples : obtenir une réduction ou l’annulation de l’impôt, défiscaliser l’année en cours, diversifier ses investissements, créer un patrimoine, créer des revenus, protéger sa famille…

Pour autant, si le succès de la défiscalisation a permis à son apogée de cumuler plusieurs avantages : réduction d’impôts, rentabilité locative et plus-value de revente, cette époque semble aujourd’hui révolue, et une opération de défiscalisation doit avant tout viser à la constitution d’un patrimoine immobilier tout en réduisant son imposition. L’évolution des prix de vente à La Réunion ne permet plus d’envisager de plus-value de revente à court terme comme cela a pu être le cas. Il est en revanche possible de trouver des taux de rentabilité très intéressants (supérieurs à 5% net après impôts).

Les différents dispositifs de défiscalisation ont quoiqu’il en soit sur le fond contribué à répondre en partie à une demande de logements croissante à La Réunion, privés et sociaux, et en cela ils ont été bénéfiques, même si leur succès a entrainé certaines dérives qui participent de la situation actuel du marché.

Les écueils et les risques de la défiscalisation

Le principal écueil qu’a connu la défiscalisation, c’est d’avoir été victime de son succès. Alléchés par ces perspectives, de nombreux investisseurs ont acheté « sur plan » sans voir le bien ni la résidence, sans savoir où il était placé précisément, souvent en le payant au prix fort, et parfois en subissant les conséquences de promoteurs pas très sérieux. Conséquences prévisibles : mauvaises surprises lors de la première visite sur place, pas de locataire et risque de perte de la défiscalisation, baisse du loyer, prix de revente inférieur au prix d’achat, mauvais vieillissement de la résidence…

Ainsi, ce qui devait être une opération blanche en terme de trésorerie tout en permettant de se constituer un patrimoine, le montant du loyer perçu et l’économie d’impôts devant compenser celui du prêt, s’est parfois avéré plus compliqué pour ceux qui n’avaient pas l’assise financière suffisamment importante pour faire face à d’éventuelles déconvenues. Par ailleurs, l’abondance de biens mis à la vente dans certains secteurs en sortie de ces opérations de défiscalisation entraine une offre excédentaire qui fait logiquement baisser les prix.

Les conseils préalables à une bonne opération de défiscalisation

Réaliser une opération de défiscalisation intéressante est possible, sous réserve de respecter quelques conseils et principes de bon sens :

• Connaître le marché immobilier du secteur concerné : situation, tendances, prix, délais, etc.
• S’appuyer sur les conseils d’un professionnel reconnu localement,
• Toujours se rendre sur place pour visiter le quartier, le programme et le bien si possible,
• S’assurer des prix réels du marché sur le secteur concerné : montant du loyer, prix de revente
• Prévoir une déconvenue éventuelle et sécuriser son opération

Ces quelques conseils simples rappellent qu’une opération de défiscalisation est avant tout une opération immobilière, et pas simplement une opération financière. L’emplacement, la qualité de la construction et du bien, ou la situation du marché immobilier local sont les éléments fondamentaux à prendre en compte pour tirer profit d’une opération de défiscalisation. L’appui d’un professionnel qualifié et reconnu localement est incontestablement un gage de sécurité.

Les dispositifs en vigueur à La Réunion

Investissement locatif : Loi Pinel Outre-mer

Loi-pinel

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent encore en 2017. Pour savoir à quel(s) régime(s) de réduction d’impôt vous êtes éligible, il importe de vérifier les « éléments constitutifs » de votre investissement (selon les dispositifs et les investissements il faudra prendre en compte la date d’obtention ou de dépôt du permis de construire, la date d’achèvement du logement, de signature de l’acte authentique, le délai de mise en location…).

Pour être éligible à tel ou tel dispositif de réduction d’impôt, votre investissement doit, d’une part, être « réalisé » à une période bien précise et d’autre part, être achevé au plus tard le 31.12.17. D’autres exigences sont également à prendre en compte pour vérifier l’éligibilité de votre investissement locatif en 2017 : le délai d’achèvement de votre logement par rapport à la date d’obtention du permis de construire et le délai de mise en location. Certains logements achevés en 2017, dont la construction a commencé antérieurement, sont encore éligibles à la défiscalisation Girardin, Scellier, Duflot et Pinel.

Vous construisez en 2017

La défiscalisation Pinel est ouverte à tous les investissements dont le permis de construire a été déposé au plus tard le 31 décembre 2017 (pour rappel, le dispositif Pinel est ouvert pour tout investissement locatif dont le permis de construire a été déposé en mairie depuis le 1er septembre 2014). Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez achever votre construction dans les trente mois au plus tard de la date d’obtention de votre permis de construire et louer le logement dans l’année qui suit l’achèvement du bien.

Vous achetez en 2017

L’acquisition d’un logement neuf en 2017 peut ouvrir droit à plusieurs types de défiscalisation. A la défiscalisation Pinel si l’acte authentique d’achat est signé avant le 31.12.17 ou dans certains cas à la défiscalisation Girardin, si l’acte authentique est signé avant fin 2017. Pour la Girardin, il est impératif que le permis de construire du logement acquis en 2017 ait été délivré avant le 1er janvier 2011. L’acquisition en 2017 d’un logement ancien d’habitation vétuste pour y effectuer des travaux de rénovation assimilables à du neuf (et autorisés par permis de construire) ou l’acquisition d’un local à transformer en logement par exemple peut ouvrir droit à la défiscalisation Pinel. Vous devez dans ce cas achever vos travaux au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit la date d’acquisition de votre bien.

Vous achevez votre construction en 2017

Il s’agit ici d’un logement dont la construction a commencé il y a une ou quelques années et dont l’achèvement se produit en 2017 ou encore d’un logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) il y a une ou plusieurs années et dont l’achèvement se produit avant le 31.12.17.

La Loi Pinel Outre-mer permet ainsi de pouvoir réduire, voire effacer son impôt, tout en se constituant un patrimoine et/ou une source de revenus complémentaires à terme. Vous êtes en effet libre de disposer de votre bien à la fin de votre période d’engagement. L’achat du bien est ainsi financé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et votre effort d’épargne. 

En Savoir + : dépliant ADIL défiscalisation Pinel Outre-mer 2017

Résidence principale : Loi Girardin

loi_girardin_2014

Pour y être éligible, vous devez tout d’abord être « primo-accédant », c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans qui précèdent l’achèvement ou l’acquisition du bien neuf. Depuis le 1er janvier 2016, à la Réunion, seule l’acquisition d’un logement neuf ou la construction d’un logement ouvre droit à la défiscalisation en résidence principale. Il n’est plus possible de défiscaliser des travaux de réhabilitation portant sur un immeuble ancien d’habitation vétuste ou portant sur la transformation d’un local (professionnel, commercial…) en logement (sauf mesure transitoire).

L’achèvement ou la déclaration règlementaire d’ouverture de chantier (DROC) pour une constrution, doit intervenir avant le 31 décembre 2017. Dès l’achèvement ou l’acquisition du bien, vous devez affecter le logement à votre résidence principale pendant au moins 5 années, pour pouvoir défiscaliser sur dix ans.

En Savoir + : Dépliant ADIL défiscalisation Loi Girardin 2017

Pour aller plus loin :

Site de l’ADIL de La Réunion