Marché immobilier à La Réunion

Le marché immobilier réunionnais a connu un vrai boom depuis les années 90, notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation et à l’évolution démographique. Le marché marque le pas depuis la crise de 2008 et peine à retrouver des couleurs. Les projections prévoient pourtant une demande croissante du besoin de logements d’ici à 2030.

Quelques chiffres

  • 306 646 résidences principales
    • 51,8% de propriétaires occupants
      • dont 95% en maison
      • dont 5% en appartement
    • 44,3% de locataires
      • dont 50% en privé
      • dont 50% en social
  • 3,8 pièces par logement en moyenne
  • 1,4 personnes par logement en moyenne
  • 69% des ménages habitent une maison
Source : INSEE (sept. 2017), AGORAH (oct. 2017)

1991 – 2008, l’âge d’or de la construction

constructionEn 1990, 176 570 logement ont été dénombrés à La Réunion dans la cadre du recensement de la population. De 1991 à 2010, la construction de 182 500 a été autorisée (source : Sitadel). Le parc de logements a presque doublé sur l’île, même si d’autres éléments influent sur ce chiffre (constructions non autorisées, destructions, constructions non achevées…). Depuis 2005, la part des logements collectifs est globalement prépondérante par rapport à celle des logements individuels, même si cela varie en fonction des secteurs. L’implantation de ces logements est très largement dominante sur le littoral de l’île. 4 villes représentent à elles seules la moitié des surfaces autorisées. Près de 60% des logements autorisés en 20 ans sont des logements de type 3 ou 4. La part de maisons individuelles reste majoritaire à La Réunion, même si le nombre d’appartements tend à les rattraper. L’habitat traditionnel est en déclin : il ne représente plus qu’un logement sur cinq soit près de deux fois moins qu’en 1999. La part des logements sans confort diminue aussi même si ils représentent encore 18,5 % des logements.

Il faut noter enfin qu’un peu plus d’un tiers des surfaces autorisées en 20 ans l’ont été pour des activités du secteur publique, dont près de la moitié sont dédiées aux établissements d’enseignement. L’activité du secteur privé concerne principalement les surfaces commerciales, les bureaux, les entrepôts et les locaux industriels.

En savoir + La construction de logements neufs à la Réunion

L’impact de la défiscalisation à La Réunion

Depuis 1986, plusieurs dispositifs de défiscalisation (loi Paul, loi Girardin, loi Duflot, loi Pinel…) se sont succédés et ont largement favorisés ce boom de la construction, et ses conséquences sur les prix. La construction de logements de plus petites surfaces a été très importante de 2005 à 2008. Ils ont pour autant répondus à la croissance démographique et au besoin de logements.

La défiscalisation, qui consiste finalement à subventionner l’acquisition d’un bien immobilier en réduisant ses impôts, a eu un impact sur les prix immobilier qui ont presque doublés en 10 ans (augmentation des prix du foncier, investisseurs métropolitains, promoteurs…). Ces dispositifs ont crées un déséquilibre des valeurs locatives sur certains marchés (abondance ou au contraire pénurie de biens sur certains secteurs), mais aussi un déséquilibre entre l’offre et la demande (offre de petites surfaces, et demande sur des T3 ou plus). La forte proportion d’investisseurs extérieurs sur certains ensembles pose aussi parfois la question du suivi de la copropriété et de l’évolution de la résidence. La qualité de certaines constructions a aussi parfois été négligée.

En savoir + La défiscalisation à la Réunion

Un besoin structurel de logements pour l’avenir

Selon le scénario central envisagé par l’Insee, la population de La Réunion devrait dépasser 1 million d’ici 2030, contre environ 845 000 aujourd’hui. Selon les projections effectuées par l’AGORAH, cette évolution démographique soutenue nécessiterait déjà la construction de plus de 100 000 logements sociaux d’ici à 2020 et rendrait donc nécessaire un rythme de construction de plus de 7 500 logements sociaux par an, ce qui est bien inférieur au rythme actuel. De façon plus générale, le manque de foncier pose aussi, au delà du ralentissement conjoncturel, un large défi pour répondre à l’augmentation démographique et au besoin de logements sur l’île à plus long terme.

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La situation du marché immobilier à La Réunion

Le marché immobilier à La Réunion à connu un développement important de son parc de logements et les prix des appartements et des maisons ont presque doublés en 10 ans, le prix du foncier a triplé. Depuis la crise de 2008, le marché est plus atone : baisse de la construction, baisse du volume de ventes et baisse des prix, bien qu’il retrouve quelques couleurs depuis 2016. Le volume des ventes progresse et les prix se stabilisent, même s’ils restent très contrastés. Les tendances et perspectives a long terme restent positives au regard de la démographie et de la demande de logements.

En moyenne :
• 2 170 €/m², le prix pour un appartement ancien à La Réunion *
• 190 000 €, le prix d’une maison ancienne à La Réunion *
• 200 €/m², le prix du foncier à La Réunion *
• 11 €/m², le prix en location dans le parc privé à La Réunion

* Source : Notaires de France – Prix pour l’année 2016

En Savoir + : Prix de l’immobilier à La Réunion

Des micro-marchés et des prix bien différents

saint-gilles-reunionLes prix de l’immobilier à La Réunion restent très hétérogènes en fonction des secteurs, des biens et de leurs prestations. Le littoral reste logiquement à des niveaux de prix élevés, mais également sur certains secteurs de mi-pentes (Le Guillaume, La Plaine Saint-Paul, la Grande Montée à Sainte-Marie…). Les prix sont encore supérieurs dans le Nord et l’Ouest malgré un rattrapage constaté dans certaines micro-régions.

C’est le marché local qui représente le plus de transactions, notamment quand l’acheteur habite près du logement recherché. La mobilité sur l’île repose principalement sur la recherche du cadre de vie (vers l’Ouest), des prix moins élevés (vers le Sud et l’Est) et le rapprochement de la zone d’emplois (vers le Nord). Les acheteurs de métropole restent nombreux même si leur part tend à baisse avec le désintérêt pour les dispositifs de défiscalisation.

Les situations pourront par ailleurs être variables en fonction du contexte de mise en vente ou du mode d’acquisition du bien (défiscalisation ou pas), car il pourra avoir une influence sur le prix de vente ou la négociation possible. Ainsi, les prix pour un appartement ancien se situent entre 1000 et 3000 €/m² en fonction des secteurs et des biens. Le prix moyen des maisons anciennes est de 190 000 € environ, mais une maison moyenne se négociera en général dans le Nord et dans l’Ouest plutôt autour des 250 000 euros. Ce prix peut largement dépasser les 350 000 euros dans les centres villes, les zones balnéaires et pour certains biens de standing. Le nombre de logements et les prix ont aussi largement progressé dans le Sud jusqu’à Saint-Pierre, mais aussi l’Est jusqu’à Saint-Benoît.

En matière d’investissement locatif, il est possible de trouver de très bons rapports locatifs à La Réunion, sous réserve d’être prudent sur l’emplacement du bien, et l’état de la résidence ou de l’immeuble. Certains secteurs subissent une recrudescence de biens à la vente, essentiellement de petites surfaces, liée à la fin de certains programmes de défiscalisation, et qui favorise la concurrence et la baisse des prix pour les vendeurs qui veulent vendre rapidement. Vendre ou acheter à La Réunion peut être une opération intéressante, sous réserve de mettre en place une stratégie adaptée au marché actuel pour le vendeur, et de faire un investissement pertinent pour l’acheteur. Le niveau des taux de crédits immobiliers historiquement bas actuellement est un élément qui a un impact réel sur le coût total du crédit, et donc sur le prix d’achat global d’un bien immobilier.

Le marché de la location reste relativement dynamique même si la tendance des prix est aussi globalement à la baisse. Ils sont logiquement eux aussi très variables en fonction des secteurs et de la qualité du bien, et se situent en moyenne entre 7 et 20 €/m². Le prix moyen évolue autour de 11€/m².

Enjeux et perspectives

L’évolution démographique prévue pour La Réunion implique une augmentation importante de la demande de logements, et supérieure au rythme actuel des nouvelles constructions. Le manque de foncier, et la préservation d’un espace naturel et agricole sur l’île sont aussi des facteurs à prendre en compte et qui ont un impact sur le marché immobilier. La tendance de fond devra répondre à l’augmentation de la demande et à la construction de nouveaux logement sur l’île de La Réunion. Les dispositifs fiscaux qui ont « boostés » le marché jusqu’en 2007 sont aujourd’hui moins attractifs et incitent moins les investisseurs.

La Réunion doit faire face au double défi qui consiste d’une part à répondre à la demande croissante du nombre de logements, sociaux et privés, mais aussi de préserver les espaces naturels et agricoles qui font la richesse et une partie importante de l’économie de l’île, sans parler du patrimoine naturel. Le contexte politique, économique et fiscal local et national joue aussi évidement un rôle majeur dans la confiance des français, et plus concrètement sur leur situation économique, et leur capacité à se loger ou à investir dans l’immobilier. Le marché immobilier à La Réunion reste dans ce contexte une valeur sure sous réserve de faire un achat immobilier satisfaisant. Certains acheteurs ont en effet achetés, en défiscalisation, des biens immobiliers à des prix très élevés au regard du secteur ou de la qualité de la construction, et qu’il sera très difficile de revendre à court terme au niveau du prix d’achat.

Pour aller plus loin :

• Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DEAL)
• Agence pour l’Observation de La Réunion, l’Aménagement et l’Habitat (AGORAH)