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Le marché immobilier réunionnais a connu un vrai boom depuis les années 90 mais il marque le pas depuis 2008, malgré une demande croissante de logements. La situation de l’offre et de la demande et les prix sont très contrastés.

Le marché immobilier réunionnais à connu un développement très important depuis les années 1990 pour faire face à l’augmentation démographique, et son parc de logements a plus que doublé depuis cette époque, soutenu notamment par les dispositifs de défiscalisation. La crise de 2008 a marqué un coup d’arrêt à ce développement et le marché est plus atone depuis (baisse de la construction, baisse du volume de ventes et baisse des prix), bien qu’il retrouve quelques couleurs depuis 2016. Le volume des ventes progresse et les prix se stabilisent même s’ils restent très contrastés. Le secteur de la construction reste quant à lui en difficulté alors que les projections prévoient pourtant un besoin de logements croissant d’ici 2035. 

Les chiffres du marché immobilier réunionnais

  • 356 849 logements, dont :
    • 89,4% de résidences principales
    • 2,2% de résidences secondaires
    • 8,4% de logements vacants
  • 306 646 résidences principales, dont :
    • 51,8 % de propriétaires occupants, dont :
      • 95% en maison
      • 5% en appartement
    • 44,3 % de locataires, dont :
      • 50% en privé
      • 50% en social
    • 3,8 pièces par logement en moyenne
    • 1,4 personnes par logement en moyenne
    • 69 % des ménages habitent une maison

Source : Insee, Deal, Agorah

Un besoin structurel de logements pour l’avenir

Entre 1991 et 2008, le parc de logements réunionnais à plus que doublé pour atteindre aujourd’hui plus de 355 000 logements. La crise de 2008 a marqué le coup d’arrêt de cet âge d’or et le secteur de la construction peine à retrouver des couleurs depuis malgré des perspectives positives.

La population de La Réunion devrait atteindre 1 million d’habitants d’ici 2035 contre environ 850 000 aujourd’hui. La dernière étude réalisée par l’INSEE et la DEAL en octobre 2018 sur le besoin de logements prévoit que près de 170 000 logements seraient à construire d’ici 2035 (hypothèse moyenne), soit environ 7700 logements par an en moyenne, ce qui est bien supérieur au rythme actuel. De façon plus générale, le manque de foncier pose aussi, au delà du ralentissement conjoncturel, un large défi pour répondre à l’augmentation démographique et au besoin de logements sur l’île à plus long terme.

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Des micro-marchés et des prix bien différents

Les prix de l’immobilier à La Réunion sont très hétérogènes en fonction des secteurs, des biens et de leurs prestations. Ils sont dans l’ensemble plus élevés sur le littoral proche des centres économiques ou touristiques mais aussi maintenant sur certains secteurs recherchés des mi-pentes. Les prix les plus élevés se situent dans l’Ouest et le Nord (Saint-Paul, La Possession, Saint-Leu, Etang-Salé, Saint-Denis, Sainte-Marie) malgré un rattrapage constaté sur certains secteurs. L’Est (Saint-André, Bras-Panon, Saint-Benoît) et le Sud (Saint-Pierre, Saint-Louis, Le Tampon, Petite-ile) proposent dans l’ensemble des prix moins élevés sauf sur certains secteurs recherchés du littoral et des mi-pentes. C’est dans le Sud-Est (Saint-Joseph, Saint-Philippe, Sainte-Rose) et les Hauts (Salazie, Plaine des Palmistes, Entre-Deux, Cilaos) que les prix sont les plus abordables.

C’est le marché local qui représente le plus de transactions. La mobilité sur l’île repose principalement sur la recherche du cadre de vie (vers l’Ouest), des prix moins élevés (vers le Sud et l’Est) et le rapprochement de la zone d’emplois (vers le Nord). Les acheteurs de métropole restent nombreux même si leur part tend à baisse avec le désintérêt pour les dispositifs de défiscalisation. Les situations pourront par ailleurs être variables en fonction du contexte de mise en vente ou du mode d’acquisition du bien (défiscalisation ou pas), car il pourra avoir une influence sur le prix de vente ou la négociation possible.

Le marché de la location est relativement dynamique et la tendance des prix suit logiquement celle du marché de la transaction. Ils sont eux aussi très variables en fonction des secteurs et de la qualité du bien.

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L’impact de la défiscalisation à La Réunion

La défiscalisation, qui consiste à subventionner l’acquisition d’un bien immobilier tout en réduisant ses impôts, s’est beaucoup développée à La Réunion depuis les années 90, soutenue par de nombreux dispositifs (loi Paul, loi Girardin, loi Duflot, loi Pinel, loi Scellier…) qui se sont succédés et qui ont largement favorisé le boom de la construction à La Réunion. Elle a pris un tel ampleur qu’elle a impacté le marché immobilier dans son ensemble : augmentation des prix, déséquilibre sur certains marchés (abondance, pénurie) et dans l’offre et la demande… La forte proportion d’investisseurs extérieurs sur certains ensembles pose aussi parfois la question du suivi de la copropriété et de l’évolution de la résidence. La qualité de certaines constructions a aussi parfois été négligée. Certains acheteurs ont payé le prix fort dans les « belles » années et seront dans l’impossibilité à court terme de revendre au niveau du prix d’achat.

Malgré ses conséquences sur le marché et certains écueils, la défiscalisation a néanmoins contribué à répondre à la croissance démographique et au besoin de logements à La Réunion.

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Enjeux et perspectives

La Réunion doit faire face au double défi qui consiste à répondre à la demande croissante du nombre de logements malgré le manque de foncier disponible, tout en préservant les espaces naturels et agricoles qui font la richesse et une partie importante de son économie, sans parler des enjeux environnementaux. Le contexte politique, économique et fiscal local et national joue aussi évidement un rôle majeur dans la confiance et la situation des ménages face au logement et au marché immobilier. Les dispositifs fiscaux qui ont boosté le marché sont aujourd’hui moins attractifs et incitent donc moins les investisseurs. Une politique volontariste adaptée à ces enjeux doit permettre de répondre à ce large défi pour La Réunion.

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