Plusieurs dispositifs spécifiques à l’outre-mer permettent d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant. La démographie de l’île et les besoins de logements à moyen et long termes en font un endroit propice pour investir dans l’immobilier moyennant quelques principes de précautions.
La défiscalisation à La Réunion à l’image du marché national a connu ses heures de gloire jusqu’en 1998, suite à la mise en place de plusieurs dispositifs gouvernementaux incitatifs depuis 1986 (loi Pons). Depuis, loi Paul, loi Scellier, Girardin, Duflot, et aujourd’hui Pinel se sont succédés, reconduisant globalement le principe de ces dispositifs de réduction d’impôts, moyennant quelques aménagements.
Depuis 2009, la crise globale et le désintérêt des investisseurs ont contribué au ralentissement de la construction de nouveaux programmes. L’essor de la défiscalisation a aussi contribué à l’augmentation des prix de l’immobilier, créant ainsi un décalage avec le marché de l’ancien, mais aussi avec le revenu moyen des français (courbe de Friggit).
Les objectifs de la défiscalisation
Les objectifs de la défiscalisation peuvent être multiples : obtenir une réduction ou l’annulation de l’impôt, défiscaliser l’année en cours, diversifier ses investissements, créer un patrimoine, créer des revenus, protéger sa famille…
Pour autant, si le succès de la défiscalisation a permis à son apogée de cumuler plusieurs avantages : réduction d’impôts, rentabilité locative et plus-value de revente, cette époque semble aujourd’hui révolue, et une opération de défiscalisation doit avant tout viser à la constitution d’un patrimoine immobilier tout en réduisant son imposition. L’évolution des prix de vente à La Réunion ne permet plus d’envisager de plus-value de revente à court terme comme cela a pu être le cas. Il est en revanche possible de trouver des taux de rentabilité très intéressants (supérieurs à 5% net après impôts).
Les différents dispositifs de défiscalisation ont quoiqu’il en soit sur le fond contribué à répondre en partie à une demande de logements croissante à La Réunion, privés et sociaux, et en cela ils ont été bénéfiques, même si leur succès a entrainé certaines dérives qui participent de la situation actuel du marché.
Les écueils et les risques de la défiscalisation
Le principal écueil qu’a connu la défiscalisation, c’est d’avoir été victime de son succès. Alléchés par ces perspectives, de nombreux investisseurs ont acheté « sur plan » sans voir le bien ni la résidence, sans savoir où il était placé précisément, souvent en le payant au prix fort, et parfois en subissant les conséquences de promoteurs pas très sérieux. Conséquences prévisibles : mauvaises surprises lors de la première visite sur place, pas de locataire et risque de perte de la défiscalisation, baisse du loyer, prix de revente inférieur au prix d’achat, mauvais vieillissement de la résidence…
Ainsi, ce qui devait être une opération blanche en terme de trésorerie tout en permettant de se constituer un patrimoine, le montant du loyer perçu et l’économie d’impôts devant compenser celui du prêt, s’est parfois avéré plus compliqué pour ceux qui n’avaient pas l’assise financière suffisamment importante pour faire face à d’éventuelles déconvenues. Par ailleurs, l’abondance de biens mis à la vente dans certains secteurs en sortie de ces opérations de défiscalisation entraine une offre excédentaire qui fait logiquement baisser les prix.
Les conseils préalables à une bonne opération de défiscalisation
Réaliser une opération de défiscalisation intéressante est possible, sous réserve de respecter quelques conseils et principes de bon sens :
- Connaître le marché immobilier du secteur concerné : situation, tendances, prix, délais, etc.
- S’appuyer sur les conseils d’un professionnel reconnu localement,
- Toujours se rendre sur place pour visiter le quartier, le programme et le bien si possible,
- S’assurer des prix réels du marché sur le secteur concerné : montant du loyer, prix de revente
- Prévoir une déconvenue éventuelle et sécuriser son opération
Ces quelques conseils simples rappellent qu’une opération de défiscalisation est avant tout une opération immobilière, et pas simplement une opération financière. L’emplacement, la qualité de la construction et du bien, ou la situation du marché immobilier local sont les éléments fondamentaux à prendre en compte pour tirer profit d’une opération de défiscalisation. L’appui d’un professionnel qualifié et reconnu localement est incontestablement un gage de sécurité.
Investissement locatif : les dispositifs en vigueur à La Réunion en 2018
Dispositif Pinel Outre-mer
Le dispositif de défiscalisation appelé «Pinel» est ouvert aux investissements locatifs réalisés depuis 2014. Le régime en Outre-mer permet d’obtenir un avantage fiscal plus important que ceux réalisés en métropole. Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel » vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (CGI : art. 199 novovicies) dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif.
Opérations éligibles : Les investissements suivants et réalisés* entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 permettent de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :
- l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (*date d’acquisition)
- la construction de logements (*date de dépôt du permis de construire)
- l’acquisition de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux assimilables à du neuf (*date d’acquisition)
- l’acquisition de logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (*date d’acquisition)
- l’acquisition de logements affectés à un usage autre que l’habitation et qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement (*date d’acquisition)
Dans tous les cas, les logements doivent être situés dans les DOM-COM, être autorisés par un permis de construire et être en conformité avec la RTAADOM et les normes d’accessibilité handicapé.
Engagement de location : Le bénéficiaire de la réduction d’impôt doit louer les locaux non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour le locataire. Il est possible de louer à des ascendants ou descendants pour les investissements réalisés depuis 2015. Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant une période initiale de 6 ou 9 ans. A l’issue de cette période, une prorogation pour une période totale de 12 ans est possible. En cas de non respect de l’engagement, la réduction d’impôt est remise en cause.
- Plafond de loyer : Le contribuable doit respecter des plafonds de loyer pendant toute la durée du bénéfice de l’avantage fiscal. Le plafond de loyer mensuel par m², charges non comprises, dépend de la date de signature du bail et de la zone (La Réunion est dans la zone B1 Outre mer). Il est fixé pour les baux conclus en 2018 à 10,22 € à La Réunion. Ce plafond varie en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : (19/surface) + 0,7. Le résultat ne peut être supérieur à 1,2 et doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche. Ce correctif permet de tenir compte du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
- Plafond de ressources : Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition n-2 (n-1 si plus favorables) ne doit pas dépasser un plafond réactualisé annuellement. En 2018, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un montant en fonction de la composition familiale.
Montant de la réduction : La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement. Le prix d’acquisition est majoré des frais afférents que sont les émoluments de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA, les droits d’enregistrements et la taxe de publicité foncière. En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt tient compte du prix d’acquisition de l’immeuble augmenté du montant de travaux. Il est possible de cumuler cet avantage fiscal, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de 2 logements maximum, cela dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable fixé à 5 500 €. Le montant total d’investissement pris en compte est plafonné à 300 000€. En Outre mer, le taux de réduction d’impôt est fixé 23% répartis sur 6 ans ou de 29% répartis sur 9 ans (32 % en cas de prolongation).
En Savoir + : Dépliant ADIL dispositif Pinel Outre mer 2018
Il n’est plus possible d’opter pour les dispositifs de défiscalisation Girardin (hors travaux), Scellier Outre Mer et Duflot Outre mer sauf cas particuliers, pour de nouveaux projets d’investissements locatifs. Mais si vous avez opté pour l’un de ces dispositifs lorsqu’ils étaient ouverts, en cas de changement de locataire et tant que perdure votre obligation de location, vous devez respecter au moment de la signature du nouveau bail certaines conditions. Vous trouverez dans ce dépliant les conditions à respecter en matière de loyers et de ressources du locataire pour les baux signés en 2018.
Dispositif Scellier Outre mer
Ce dispositif a été ouvert aux investissements locatifs réalisés du 01.01.2009 au 31.12.2012 aux bailleurs qui s’engagent à conserver leur logement loué nu à titre de résidence principale du locataire. Des plafonds de loyers et/ou de ressources doivent être respectés selon l’option entre le régime classique ou intermédiaire. Ces plafonds diffèrent la date de réalisation de l’opération concernée.
- Scellier Outre mer classique : Il s’agit du dispositif qui s’applique aux investisseurs qui ont opté pour une location de 9 ans maximum avec seule obligation de plafonner le loyer pendant toute la durée de la défiscalisation. Si l’investissement a été réalisé du 1er janvier 2009 au 26 mai 2009, le plafond de loyer mensuel des contrats de location signés en 2018 est fixé à 16,20 € hors charges par m². Si l’investissement a été réalisé après le 27 mai 2009, le plafond de loyer mensuel est cette fois-ci fixé à 13,30 € hors charges par m².
- Scellier Outre mer intermédiaire : Le choix de ce dispositif entraîne non seulement le plafonnement de loyer mais également le respect de conditions de ressources selon la composition du ménage du locataire. Si l’investissement a été réalisé du 1er janvier au 26 mai 2009, le plafond mensuel est de 12,96 € hors charges par m². Si l’investissement a été réalisé après le 27 mai 2009, le plafond mensuel est de 10,64 € par mois hors charges par m². Les plafonds de ressources du locataire diffèrent selon la date de l’investissement. L’investisseur qui a opté pour le Scellier Outre mer intermédiaire bénéficie du même taux de réduction d’impôt pour les 9 premières années. Si, à l’issue de la période de location initiale de 9 ans, le bien reste loué dans les mêmes conditions, il bénéficie d’un supplément de réduction d’impôt de 4 % du prix de revient du logement par période de 3 ans, deux fois maximum. Par ailleurs, tant pendant la période initiale de 9 ans que pendant la prorogation de 3 ou 6 ans, le contribuable bénéficie d’un avantage supplémentaire, un abattement de 30 % sur les revenus locatifs de cet investissement.
Dispositif Girardin intermédiaire
Il existe deux dispositifs de défiscalisation Girardin en investissement locatif. Le dispositif dit libre n’est pas concerné par les plafonnements. Les loyers et les revenus des locataires sont plafonnés pour le dispositif Girardin «intermédiaire». Pour les baux conclus en 2018, le loyer net ne doit pas excéder 173 € / an par m² de surface habitable dans les DOM, soit 14,42 € par mois. Ainsi, pour un logement de 90 m², le montant maximum du loyer sera fixé à 1 297,50 € par mois (soit 173 € x 90 m² / 12 mois). Les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition 2018 (revenus 2017) ou à défaut avis d’imposition de 2017 sur les revenus de 2016, une fois les frais professionnels ou l’abattement forfaitaire de 10 % déduits, ne doivent pas dépasser un plafond était en fonction du type du ménage.
Dispositif Duflot Outre mer
Ce dispositif a été ouvert aux investissements locatifs qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. En prenant l’engagement de mettre le logement en location, le contribuable optant pour le régime Duflot bénéficie d’une réduction d’impôt de 29 % répartie sur 9 ans. L’engagement de location nue à titre de résidence principale du locataire pendant 9 années entraîne le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire lors de la conclusion des baux successifs. Le plafond de loyer mensuel par m², charges non comprises est fixé pour les baux conclus en 2018 à 10,22 € en zone B1 Outre mer, zone dans laquelle se situe le département de La Réunion. Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition ne doit pas dépasser un plafond réactualisé annuellement. En 2018, les ressources du locataire (revenus n-1 ou n-2) ne doivent pas dépasser en fonction de la composition familiale.
En Savoir + : Dépliant ADIL dispositifs de défiscalisation à La Réunion en 2018
Source : ADIL Réunion
ADIL : l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) de La Réunion est une organisation publique agréée par l’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL) et conventionnée par le Ministère du Logement. L’ADIL offre une information gratuite, neutre et complète sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux touchant au logement et à l’urbanisme. Le rôle des ADIL est reconnu par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains, dite loi SRU, du 13 décembre 2000.
Pour aller plus loin :
