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Acheter un bien immobilier à La Réunion, comme d’une manière générale, est un projet important qui nécessite préparation et suivi. La première chose à définir dans le cadre d’un achat immobilier, c’est son budget. Après la réalisation du plan de financement, vient la recherche, le choix du bien et son processus d’achat jusqu’à la signature des actes authentiques devant notaire.
Plan de financement
– Construire un plan de financement précis : apport, prêts, travaux éventuels, frais des intermédiaires, sont autant d’éléments à définir car ils ne sont pas neutres sur le coup final de l’opération. Ils permettront de fixer le montant global de votre budget.
– Identifier le(s) prêt(s) et valider leur faisabilité : afin d’éviter un refus de prêt ultérieur, il est préférable de valider avec un ou plusieurs établissements financiers votre capacité d’emprunt. Les conditions des banques se sont excessivement durcies ces dernières années, attendant des emprunteurs un niveau d’apport quasi systématique ou des durées de prêts plus courtes.
– Des dispositifs d’aides existent dans le soutien à la constitution de l’apport (épargne logement, prêt action logement), comme en matière de prêts (prêt conventionné, prêt à l’accession sociale), comme dans le cadre d’un premier achat (PTZ+…).
Identification, recherche et choix du bien
– Dans quels secteurs ? Terrain, appartement ou maison ? Construction, neuf ou ancien ? Toutes ces questions doivent bien sur être réfléchies en fonction de vos besoins et de vos capacités. Compte tenu de la durée moyenne d’un achat immobilier, il est nécessaire d’inscrire votre achat sur une durée relativement longue.
– Fixer votre « bien idéal » et identifier les compromis possibles. Localisation, surface, parking, jardin, terrasse, travaux éventuels… il vous faudra peut être adapter certains de vos critères en fonction du marché. Le bien idéal tel que recherché ne correspond souvent pas parfaitement aux critères de recherche, sauf coup de coeur éventuel, ce qui n’est pas rare.
– Prendre son temps et savoir se décider. L’achat d’un bien immobilier ne doit pas se faire dans la précipitation, mais il faut savoir que les meilleurs produits à la vente ne le reste jamais longtemps. Un achat raisonné doit s’appuyer sur une étude précise de votre financement et acheter le bien immobilier à son juste prix. Il est aussi nécessaire de prendre pleinement connaissance de la qualité de la construction ou des travaux à réaliser, ou de la situation du terrain dans le cadre d’une nouvelle construction.
Le processus d’achat
– L’offre ou proposition d’achat : identifier les marges de négociation possible, le prix et la durée de l’offre d’achat. Même s’il ne vous engage pas définitivement, c’est un acte important. Un vendeur acceptant votre offre au prix abouti sur la signature du compromis.
– Le compromis de vente : cet engagement peut être signé par acte sous seing privé ou devant notaire. Il fixe toutes les conditions de la vente et s’accompagne d’un dépôt de garantie (5-10%). Cet engagement est irrévocable mais il peut prévoir des conditions suspensives. Il prévoit également un délai de rétractation après sa signature.
– L’acte authentique : passé un délai d’environ 2 mois pour lever les différentes conditions suspensives, la signature devant notaire de l’acte authentique reprend les termes établis lors du compromis. Le montant du prix * doit être remis entre les mains du notaire, qui remettra à l’acquéreur une attestation de propriété.
* Le prix est constitué de 5 éléments
– Le prix principal : défini lors de la signature du compromis.
– Les frais d’agence ou émoluments de notaire : tout intermédiaire doit détenir un mandat pour présenter un produit à la vente. Les tarifs des agents immobiliers sont libres et varient de 3 à 7% du prix d’achat, alors que le montant des émoluments des notaires est fixé par décret (5 % du prix de vente HT pour un bien d’une valeur inférieure à 45 735 € et 2,5 % pour un bien d’une valeur supérieure).
– Les valeurs mobilières : ce sont les objets qui ne font pas partie de la construction, mais que les acheteurs désirent conserver ou que les vendeurs ne souhaitent pas garder. Ils sont répertoriés et évalués sur une liste complète jointe en annexe à l’acte de vente mais ne rentrent pas dans le calcul des frais d’enregistrement.
– Les frais d’acte notariés (généralement appelés frais de notaires), qui comprennent :
• Honoraires proportionnels (la taxe départementale et les émoluments des notaires varient selon le prix d’acquisition),
• Formalités,
• Coût à l’enregistrement,
• Coût aux hypothèques,
• Timbres fiscaux
– Les charges de copropriété : les dépenses votées en copropriété avant la vente seront en général à la charge du vendeur. Si une réunion de copropriété intervient entre le compromis et la vente, les travaux votés incomberont au vendeur, sauf si celui-ci transmet la convocation à l’acquéreur.
Le mandat de recherche
Le mandat de recherche permet de mandater une agence immobilière pour réaliser à votre place la recherche de votre bien, moyennant une étude détaillé de votre projet et de vos critères de recherche, et de vous accompagner jusqu’à la signature des actes authentiques.
L’avantage du mandat de recherche est bien sur de vous éviter une recherche peut être longue et fastidieuse du bien forcément rare que vous recherchez. Un agent immobilier compétent sur le secteur de votre recherche connaitra la situation du marché, de l’offre et la demande, des prix, et peut-être déjà du bien que vous recherchez. L’intérêt du mandat de recherche est que l’intermédiaire agira dans ce cadre exclusivement dans l’intérêt de l’acquéreur. Il aura pour rôle de vous conseiller et vous assister jusqu’à la signature des actes authentiques devant notaire. La commission pratiquée est en générale la même que dans le cadre d’un mandat de vente, les honoraires de l’agence étant à la charge de l’acquéreur.
