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Mettre en vente un bien immobilier n’est pas un acte anodin. Plusieurs facteurs allant de la préparation à la mise en vente en passant par la situation du marché et son évolution, vont être de nature à influencer sensiblement la qualité et les délais de la vente. Un bien immobilier se vend à son « juste prix » mais il peut se situer dans une fourchette haute ou une fourchette basse.
La situation du marché immobilier
Si le marché progresse et se porte bien, une légère surévaluation du prix de vente sera absorbée relativement rapidement et le bien se vendra dans des délais raisonnables. A l’inverse, si le marché n’est pas favorable, il ne permet plus de rattraper cet écart et le bien risque de ne pas trouver d’acquéreur si le vendeur ne réajuste pas son prix. La situation de l’offre et de la demande dans la zone concernée conditionnera aussi le prix et le délai d’une transaction immobilière. Les biens achetés dans certains programmes de défiscalisation parfois au prix fort ne pourront pas être revendus aussi cher dans le contexte actuel.
L’estimation du prix de vente
Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront, un bien se vend « à son juste prix ». Oui mais comment le définir, quelle marge de négociation ? Si les sites internet proposant l’estimation en ligne de votre bien constituent un outil intéressant pour identifier une première fourchette de prix, une bonne estimation repose sur une étude approfondie de la situation du marché dans votre quartier, puis d’un diagnostic complet de votre bien (emplacement, caractéristiques, aménagements, équipements…) et de ses points forts. L’estimation d’un agent immobilier compétent sur son secteur peut vous aider à définir votre prix de vente et mieux connaître le marché sur lequel vous souhaitez vendre.
La mise en valeur de votre bien
Savez-vous qu’un achat se décide souvent pour un acquéreur dans la première minute de sa visite. Et avant ça, la qualité de vos annonces et de vos photos vont elles aussi jouer un rôle important dans la bonne mise en vente de votre bien. La deprsonnalisation de votre bien est essentielle pour permettre à l’acquéreur de se projeter dans son futur logement. La mise à disposition de plans (3D) et des prestations de home-staging* peuvent être décisifs dans la qualité d’une vente.
* Zoom sur le Home-Staging
Le home-staging est une technique de valorisation de votre bien dans le cadre de sa mise en vente. Son principe consiste à investir, le moins possible, pour présenter votre bien sous son meilleur jour. Sans être une véritable rénovation, une prestation de home-staging visera principalement à la dépersonnalisation et la mise en valeur de votre bien. Le coût d’une prestation de home-staging, en moyenne 3% du prix de vente du bien, sera largement compensée par l’amélioration du délai de vente, et la baisse du taux de négociation communément pratiqué.
Diagnostics immobiliers obligatoires
La législation est devenue relativement contraignante pour les diagnostics immobiliers obligatoires à La Réunion, exigeant des vendeurs de produire, au plus tard au moment de la signature de l’acte authentique, plusieurs certificats sur votre bien : métrage «Carrez», ERNT, assainissement…
Il est préférable de s’adresser à des professionnels. Leurs coûts restent abordables et varient en fonction du logement.
Nos conseils pour bien vendre ?
La stratégie de vente doit tout d’abord tenir compte et intégrer les éléments évoqués ci-avant. La qualité du bien, sa rareté ou au contraire une forte concurrence, la nécessité de vendre vite ou pas sont autant d’éléments qui doivent permettre de définir la meilleure stratégie de vente. Il n’y a bien sur pas de recette miracle, mais il existe quelques principes simples et quelques et conseils à retenir :
→ Préparer sa mise en vente : évaluation du marché, mise en valeur de son bien, estimation du prix, diagnostics, objectifs et contraintes (délais, marché…). Le prix de vente constitue sans aucun doute l’élément décisif d’une vente. La bonne mise en vente d’un bien permet de le valoriser et de prétendre à le vendre dans une fourchette haute du marché.
→ Bien mettre en vente dès le début : plus un bien restera visible longtemps, plus il se dévalorisera dans le temps, et pourra faire l’objet de tentative de négociation ou d’attentisme de la part d’acheteurs éventuels. Un bien qui reste à la vente plus de 6 mois sans avoir générer suffisamment de visites ou d’offres d’acquéreurs éventuels a sans doute un problème de prix.
→ Ne pas multiplier les acteurs : dans la même logique que l’élément pré-cité, et sauf nécessité de vendre vite par exemple, un bien visible chez trop d’agents immobiliers perdra de sa valeur, notamment au regard des prix différents auquel il sera affiché compte tenu des honoraires desdits agents, sauf à réussir à « encadrer » les différents intervenants. Un agent immobilier compétent et assurant correctement la publicité et la diffusion de votre bien est suffisant pour que ce dernier soit vu par le plus grand nombre, la très grande majorité des recherches étant aujourd’hui concentrées sur certains portails internet.
→ Mandat simple ? mandat exclusif ? La encore, il n’y a pas de recette magique. Un bien affiché à 15% au dessus du prix du marché, même en exclusivité, à peu de chance de provoquer des visites. En revanche, un bien valorisé dans le cadre de sa mise en vente (home-staging, qualité des photos, plans 2D/3D…), et placé en exclusivité, pourra être affiché et trouver preneur dans un prix situé dans la fourchette haute du marché. Les investissement réalisés représentent au final un coût faible du montant de la transaction, et permettent également de diminuer le taux de négociation pratiqué communément.
→ Savoir s’adapter : la durée moyenne d’une transaction peut osciller de 3 à 6 mois, parfois plus si le marché est atone. Il est donc nécessaire de rester informé de la situation du marché, des ventes dans votre quartier, etc. et d’adapter votre stratégie de vente. Mieux vaut parfois savoir réagir vite plutôt que de rester figer au risque de dégrader encore les délais et le prix de vente. Votre situation et vos objectifs devront conditionner votre réaction : nécessité de vendre (baisse de prix), pas d’urgence de vente (retirer le bien de la vente, mettre en location), etc.
