Agent immobilier : rôle, missions et obligations

L’agent immobilier est un professionnel qualifié et compétent pour vous permettre d’acheter, de vendre, de louer ou de gérer votre bien immobilier dans les meilleures conditions et en toute sécurité. Il doit disposer de garanties d’exercice, respecter plusieurs obligations et connaître le secteur sur lequel il intervient.

Conditions d’exercices

Les activités des agents immobiliers sont réglementées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 (modifié en 1980, 1995 et 2005).

L’agent immobilier ne peut exercer que s’il possède une carte professionnelle délivrée par le préfet, précisant les activités exercées. Pour l’obtenir, il justifie :

• de son aptitude professionnelle
• d’un compte bancaire professionnel
• de la souscription d’une assurance responsabilité professionnelle
• d’un extrait du registre du commerce
• d’une garantie financière s’il reçoit des fonds

Dans l’agence et sur son site internet, l’agent immobilier doit, à minima, afficher le numéro de sa carte professionnelle et la préfecture de délivrance, le montant de sa garantie financière, le nom et l’adresse de son garant, s’il en possède une, la raison sociale et l’adresse de l’entreprise, ainsi que son numéro de SIRET.

Il faut être prudent car la confusion est parfois grande entre les agents immobiliers effectivement titulaires d’une carte professionnelle, et des agents mandataires qui interviennent «sous la carte» d’un titulaire, voire des marchands de liste, qui ne présentent pas les mêmes garanties d’exercice qu’un agent immobilier.

Missions de l’agent immobilier

Intermédiaire en achat, vente, gestion ou location de biens immobilier, l’agent immobilier a une obligation de conseil et de vérification, et il doit être le garant du bon déroulement de la transaction jusqu’à la signature des actes authentiques, où de la bonne gestion du bien immobilier qui lui est confié.

Sa mission peut varier en fonction de vos besoin et elle doit être précisée dans le mandat, mais elle comprend en générale toutes les actions relatives à la mise en vente ou en location, à la gestion, ou à la recherche d’un bien immobilier.

Son rôle est avant tout d’accompagner aux mieux de leurs intérêts ses clients dans la réussite de leur projet immobilier. Il est important de rappeler que malgré une image pas toujours très positive, la grande majorité des agents immobilier sont des spécialistes compétents qui constituent un véritable appui et une sécurité, la connaissance du marché et de ses acteurs, de la législation ou de la négociation ne s’improvise pas. Une agence présente depuis plusieurs années sur le même secteur sera incontestablement un gage de sa connaissance du marché locale et de sa compétence.

Les Mandats

Le mandat de vente sans exclusivité : il permet de mandater une agence pour vendre un bien, en sachant que le mandant (vendeur) peut confier l’affaire à d’autres professionnels ou effectuer lui-même la vente. C’est le mandat qui laisse la plus grande liberté au mandant.

Le mandat de vente accord ou semi-exclusif : il permet de mandater une agence pour vendre un bien, en sachant que le mandant (vendeur) peut vendre le bien par ses propres moyens, mais pas avec le concours d’une autre agence.

Le mandat de vente exclusif : il permet de mandater une agence pour vendre un bien, en sachant que l’agence sera la seule à pouvoir vendre le bien. Un mandat exclusif constitue un élément de valorisation du bien dans le cadre d’une vente. Il entraîne par ailleurs un investissement et une mobilisation importante de l’agence.

Le mandat de recherche : il permet de mandater une agence dans le cadre de la recherche d’un bien immobilier. Cette dernière réalisera alors pour vous toutes les démarches inhérentes à la recherche du bien et vous accompagnera jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Le mandat de gestion locative : il permet de mandater une agence pour gérer votre ou vos bien(s) immobilier. L’agence recherchera les locataires, assurera l’encaissement des loyers, la réalisation de travaux ou la gestion de contentieux éventuels.

Le mandat de location : il permet de mandater une agence pour louer un bien. Comme pour les mandats de vente, il existe des mandats de location avec ou sans exclusivité.

A noter que si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, il existe un délai de rétractation de 7 jours. Le mandat doit indiquer « en cas de démarchage ». Le mandat doit obligatoirement être limité dans le temps. Il est en général de douze mois, renouvelable une fois. Il peut être dénoncé par lettre recommandé, voir par simple courrier ou email en fonction des modalités souhaitées par l’agence.

Les obligations de l’agent immobilier

L’agent immobilier, en tant que professionnel, a une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de son mandant, mais également à l’égard des candidats acquéreurs. L’agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d’acheter un immeuble, garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers. Il est tenu de ne pas tromper celui qu’il a mis en rapport avec son mandant pour l’amener à signer un engagement préjudiciable à ses intérêts. Ce devoir de conseil de l’agent immobilier concerne le prix, les risques ou les démarches à réaliser pour prévenir par exemple un vice caché.

Les honoraires d’agence et la publicité

Les honoraires sont libres, mais les agents immobiliers doivent afficher leurs tarifs. L’arrêté du 29 juin 1990 précise les conditions d’affichage :

– une affiche visible et lisible doit être apposée à l’entrée de l’établissement. Pour les agences qui ont pignon sur rue, celle-ci doit se trouver en vitrine ; Le cas échéant elle doit être sur le site internet.

– l’affiche doit comporter le prix des prestations et leur calcul, toutes taxes comprises. Si l’agence pratique des prix au pourcentage, elle indique le ou les pourcentages prélevés. Le cas échéant, elle ajoute les tranches de prix correspondantes et les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Toute publicité relative au prix de vente d’un bien immobilier doit mentionner le montant toutes taxes comprises incluant la rémunération de l’agence.

Le paiement de la commission d’agence

Le mandat précise qui paiera la commission : le vendeur ou l’acheteur.  La répartition de la commission doit figurer dans l’avant-contrat (promesse de vente, compromis). Les honoraires d’agence sont subordonnés à la détention d’un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l’acquéreur. Elle est due si l’agent immobilier a accompli les démarches nécessaires dont la publicité ou l’organisation des visites. La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire.

Toute rémunération est interdite avant la conclusion du contrat.

Choisir un agent immobilier

Le choix d’un agent immobilier n’est pas toujours simple : nombre d’agences, réseaux, agences indépendantes, professionnalisme, services, efficacité, prix… Comment bien choisir :

– Avant tout sélectionner un agent immobilier de proximité sur le secteur sur lequel vous avez votre projet : il connaîtra le marché local, ses tendances, les prix ou encore le niveau actuel de la concurrence.

– S’assurer de son efficacité : un bon agent immobilier doit proposer des services différentiants et apporter une vraie plus-value pour pouvoir être efficace aujourd’hui : qualité des photos, plans 2D/3D, home-staging, présence sur internet et supports de diffusion des annonces, professionnalisme, disponibilité…

– S’assurer de son professionalisme : il est assez facile, notamment en lien avec le point précédent, d’identifier le niveau d’implication et de professionalisme d’un agent immobilier pour vous appuyer dans votre projet. Une visite du site internet ou un appel peut vous donner une bonne première approche.

– S’assurer de sa déontologie : compétences, qualité des services, déontologie, niveau des honoraires sont autant d’éléments qui font aujourd’hui la différence.